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VECINOS AFECTADOS POR LAS OBRAS DE CONSTRUCCIÓN
EN LA CIUDAD DE ROSARIO

 

PONENCIA

 

AUDIENCIA PÚBLICA DEL 18/04/07:
TEMA DE LA AUDIENCIA:


“EL BOOM EDILICIO Y SU REPERCUCIÓN EN LOS INMUEBLES ALEDAÑOS A LAS OBRAS Y EN LA CALIDAD DE VIDA DE LOS VECINOS QUE LOS HABITAN”

“Vecinos damnificados por la construcción de edificios en Rosario”

A partir de los casos de vecinos con daños producidos en sus viviendas a raíz de las obras en construcción (“boom de la construcción”), consideramos que se presentan  nuevos problemas no contemplados o pobremente contemplados por la  reglamentación de la Municipalidad de la ciudad de Rosario, así como de controles deficientes, permisivos y omisivos.
Dado el  ESTADO DE INDEFENCIÓN ABSOLUTA Y SISTEMÁTICA de los vecinos damnificados y de los vecinos en general, y en la idea de que es posible mejorar para evitar juicios entre las partes,  exponemos y proponemos una serie de ítems.

En el Reglamento de Edificaciones de la ciudad de Rosario no se contemplarían medidas de prevención necesarias para evitar estos daños y perjuicios, que invariablemente se producen a consecuencia de las técnicas de demolición y construcción que están siendo empleadas. Ya sea que estos modos de construcción estén contemplados en el Reglamento de edificación y/o Código Urbano, como que no lo estén, no estarían siendo  adecuadamente supervisados por el ente municipal correspondiente, y hay daños concretos y reales producidos en las viviendas linderas

En síntesis, si las construcciones están reglamentariamente llevadas a cabo, pero causan daños a viviendas linderas, entonces, el Reglamento no sirve, ya que estaría permitiendo formas constructivas que destruyen propiedad privada lindera. Por otra parte si estas construcciones producen daños porque no cumplen con el reglamento también sería responsabilidad primera de la Municipalidad, ya que estaría indicando que la Municipalidad no ejercería el control necesario para evitar los daños.

En ambos casos estamos hablando de un problema al cual la Municipalidad de Rosario todavía no ha dado una solución satisfactoria, dado los innumerables casos de daños producidos que son de público conocimiento.

Por todo lo dicho, y atento a que la Municipalidad es quien debe velar por los vecinos y su bienestar, creemos que en primera instancia todos los daños y perjuicios producidos son SU responsabilidad.

Entonces, y porque hacemos responsable de estos problemas a la Municipalidad de Rosario, le EXIGIMOS que en el marco de las nuevas propuestas y proyectos planteados o a plantearse para regular las construcciones se tomen en cuenta las siguientes medidas:

    1. 1 - Relevo por parte de la Municipalidad de todos los casos de la ciudad que padezcan situaciones de deterioros, daños o perjuicios a causa de obras en demolición / construcción  (tengan o no expediente iniciado en Obras Particulares)

 

    1. 2 - Urgente intervención de la Municipalidad para la supervisión de la reparación inmedita de daños a las edificaciones linderas a obras en demolición / construcción.
    1. 3 - Intimación a los responsables de las obras de demolición y/o construcción para que se hagan cargo de esas reparaciones, y presentes los avales o Seguros a favor de linderos. Firmeza para con la aplicación de las sanciones y/o multas correspondiente, por parte de la repartición municipal que corresponda. 

 

    1. 4 - Urgentes MEDIDAS DE PREVENCIÓN de daños a PROPIEDADES PRIVADAS linderas (medianeras y otros) en base a los miles de casos existentes en todo el país y que ya se vienen produciendo todos los días en nuestra ciudad. PARA TODAS LAS OBRAS EN CURSO Y PARA LAS VENIDERAS. Se solicita intervención del Colegio de Ingenieros Civiles, además del Colegio de Arquitectos, para que den recomendaciones y especificaciones técnicas. Revisión del Reglamento de Edificaciones y del Código Urbano

 

1.4.1 -  COMO CONDICIÓN PARA OBTENER LOS PERMISOS DE DEMOLICIÓN Y POSTERIOR CONSTRUCCIÓN PROPONEMOS QUE LA EMPRESA ESTÉ OBLIGADA A TOMAR UN REGISTRO NOTARIAL Y FOTOGRÁFICO DEL ESTADO DE LAS VIVIENDAS LINDERAS CON CONFORMIDAD DEL VECINO ACERCA DE LO CONSTATADO EN ESE ACTO. ESTA DOCUMENTACIÓN DEBERÁ SER INCORPORADA AL EXPEDIENTE DE PERMISOS DE OBRA.

1.4.2  - Que el Reglamento de Edificaciones de Rosario incluya especificación precisa de multas (infracción y monto) tal como existen en el Reglamento de Tránsito.

Proponemos que:

 - LA EMPRESA QUE NO REPARE LOS DAÑOS DE LAS PROPIEDADES LINDERAS EN EL PLAZO DE 30 DÍAS DE PRODUCIDOS SE LE IMPONGA UNA MULTA DE $ 10.000 (DIEZ MIL PESOS) COMO MÍNIMO.
- SE FORME UN FONDO ESPECÍFICO PARA REPARAR A DAMNIFICADOS CON EL APORTE DE LAS MULTAS

1.4.3- -   Que incluya, el mencionado Reglamento, que cada responsable de obras deberá presentar y acordad con sus vecinos linderos un cronograma de trabajos y “molestias a ocasionar”, tal como se desprende del Código sobre derechos a la vecindad (Código Civil)
1.4.4. Que se incluya en el Reglamento de Edificaciones que cada vecino lindero tendrá derecho contratar a un especialista (arquitecto o ingeniero civil) a quien se le permitirá entrar en la obra en demolición/construcción para efectuar controles y seguimiento.

1.4.4 -- Que el Reglamento de Edificaciones de Rosario incluya como obligatorias las Técnicas de Demolición y Construcción de Buena Praxis contenida en manuales y conocidas por todos los arquitectos y/o ingenieros civiles. (algunas de las cuales se explicitan a continuación)

1.4.5 -  Que el DEPARTAMENTO DE ASCENSORES Y EQUIPOS DE ELEVACIÓN  DE LA MUNICIPALIDAD, amplíe sus funciones para autorizar o rechazar estos aparatos al momento de la presentación en Obras Particulares de los planos de Proyectos de Edificaciones por parte de particulares. Los aparatos en cuestión generan ruido, vibraciones, calor, etc que deben ser evaluados teniendo en cuenta el entorno (vecinos y sus viviendas) antes de ser aprobados y posteriormente colocados.

Otras Medidas Urgentes de prevención de daños a viviendas linderas a obra:

  1. Prohibición de canaletas y apoyo de columnas de las nuevas edificaciones sobre la medianera, sobre todo en los casos de edificaciones linderas antiguas que poseen materiales constructivos que no soportan las formas de demolición y construcción que hoy en día se ponen en práctica. (Ver Anexo de Arq. Juan Carlos Sarrabayrouse)
  2. Que no se de el final de obra hasta que estén reparados todos los linderos.
  3. Aplicación de graves sanciones para empresas, fideicomisos, profesionales  o particulares de la construcción que entreguen departamentos y permitan su habitación por personas antes del Final de Obra
  4. Que se entregue a cada vecino lindero en forma obligatoria para comenzar los trabajos, o en los ya en curso, una copia de la Póliza de Seguro para linderos o Avales propios.
  5. Protección de excavaciones para evitar que filtre agua los días de lluvia
  6. Obligatoriedad de los Estudios de Suelo antes de comenzar cada obra
  7. Obligatoriedad para las excavaciones y Submuraciones: deben hacerse, en relación a las propiedades linderas, a la distancia recomendada en la buena praxis. Esto es hasta un metro de distancia hecha con máquina excavadora, y el resto cavar con pala alternando metro a metro.
  8. Que se controle la aplicación de las capas aisladoras para evitar humedad en la propiedad lindera a obra en curso o cuando esté terminada

 

    1. 5 - Reestructuración y resignificación de Obras Particulares con “especialistas”  a cargo de supervisar y aprobar planos y proyectos; y de ejercer el control que les compete. No se puede seguir teniendo, a ese ente / organismo municipal, y a sus responsables a cargo negando rotundamente su competencia para la selección, la aprobación y/o la intervención, con criterio y mesura, a la luz de la reglamentación vigente y de las funciones que le son ineludibles.

Las constataciones de daños en linderos que realiza Obras Particulares son deficiente. Los informes de las inspecciones que realiza dicho ente se limitan a relatar los dichos del damnificado con respecto a los daños que se observan y no dan fe de los mismos y sus causas.
Dicho sea de paso el impuesto municipal se ha acrecentado y va en aumento con estas miles de viviendas de las nuevas torres que debería ir destinado a mejorar este organismo desgastado e ineficiente. 
PROPONEMOS CREAR UNA DEPENDENCIA DENOMINADA “CUERPO DE INSPECTORES PARA LAS PROPIEDADES LINDERAS” DE OBRAS NUEVAS, AMPLIACIONES O REFRACCIONES, integrado por ingenieros civiles y arquitectos.

    1. 6 - Salvaguarda de las propiedades con valor histórico, estético, cultural y /o tradicional.

 Sería deseable que desde el Consejo Municipal se proponga y profundice el debate amplio acerca de los modos valederos para que se preserven de la demolición a este tipo de propiedades para la construcción de edificios, sin avasallar los derechos de sus legítimos dueños y de su propiedad privada. Así mismo, sobre medidas para evitar el deterioro que el tiempo y la imprevisión provocan sobre ellas.
Protección de edificaciones de valor histórico, arquitectónico, estético, cultural y tradicional.  Medidas tendientes a su conservación sin desmedro de su posesión privada por parte de los titulares de las mismas. CREACIÓN DE UN FONDO PARA PROTEGERLAS de la venta para demolición y construcción de nuevas edificaciones. Reformulación municipal para los mecanismos de decisión del Catálogo de Propiedades de Valor Histórico que tiene Rosario: la discusión tiene que ser amplia, no puede llevarse a cabo por un grupo pequeño de personas (Comisión de Planeamiento y Urbanismo). Las audiencias debieran ser públicas para que los vecinos podamos integrar nuestros aportes.

    1. 7 - Nuevas construcciones, ubicación  y consideraciones generales

Amplio debate sobre ¿qué ciudad queremos? Con intervención de las facultades de Ingeniería, Arquitectura, Medicina, Psicología, de los vecinos de cada barrio, etc. Atento que es un problema multidireccional y multifacético  que debiera tener carácter de desarrollo sustentable, donde las generaciones de los niños y aún de los que no han nacido, tienen derechos hoy.  NECESITAMOS UNA POLÍTA AMBIENTAL URBANA ACORDE A LAS NUEVAS MIRADAS SOBRE LOS SISTEMAS HUMANOS AMBIENTALES .

TODOS LOS VECINOS DE LA CIUDAD SOMOS DAMNIFICADOS del boom de la construcción, deficiente en planificación y buen criterio, por los siguientes motivos, entre otros:

  1. Reparación de veredas y calles rotas porque ya es intransitable cada cuadra del micro y macrocentro.
  2. Mejorar las protecciones de obras para evitar la  caída de materiales, herramientas, tablones etc, en la vía pública.
  3. Problemas con recolección de residuos urbanos que aumenta día a día por el aumento de población en cada cuadra
  4. Problemas con cloacas, menor presión de agua potable, ruidos, olores, suministro de energía eléctrica, etc
  5. El incremento de habitantes en la zona céntrica y macro céntrica aumenta el parque automotor, trayendo consigo un aumento de polución ambiental e incrementando los problemas de tránsito ya existentes de esta área.
  6. Perdida de luz y de circulación de aire provocada por murallas de edificios de altura.
  7. Necesidad Urgente de Reforma del Código Urbano y de Planificación Urbana para evitar que otros barrios de la ciudad padezcan la voracidad de la construcción y sus problemas consecuentes.

La reforma que sugerimos deberá incluir el micro y el macrocentro, a todos los barrios de la ciudad, y  a los sectores o terrenos que rodean las costas del río Paraná.  

  1. Garantizar la amplia participación de los vecinos en las decisiones  a tomar

- Suspensión de la aprobación por parte de la Municipalidad de más planos y/o proyectos y de las excepciones de edificaciones de altura hasta que se lleve a cabo un serio Estudio de Impacto Ambiental Urbano y Estudios de Microclima Urbano, hasta el Cambio del Código Urbano y Planeamiento Urbano.

  1. No más edificaciones tipo torre dentro del ámbito urbano, a lo que proponemos:

*  Construcción de una Rosario “moderna” (con edificios torres, y/o  de altura o de gran altura) por fuera del ámbito urbano que ya poseemos. Tal como se observa en grandes ciudades de Latinoamérica y de Europa.
 * Que se incluyan espacios verdes entre las propiedades linderas y las nuevas edificaciones, así como en los frentes de edificios de gran porte.
* Prohibición absoluta de construcciones de edificaciones de más de 3 pisos en todos los barrios que tradicionalmente están constituidos por casa bajas. Respeto por el urbanismo histórico típico de estos barrios.
Para finalizar este punto mencionamos un párrafo de José E. Marcano, en Equística, ciencia del establecimiento de las poblaciones humanas,  que dice:
...” La urbanización debe oponerse al triunfo insolente de una desmedida trivialidad (torres dormitorios, aparcamientos gigantes...) difundida por los negociantes, y a su agresividad visual para el psiquismo de la población, al saqueo de los lugares urbanos que son honor y orgullo de las ciudades, y de modo especial a la escandalosa explotación del espacio urbano con fines mercantiles. ... La ciudad debe ser ordenada de tal manera que multiplique los contactos humanos: calles peatonales, aliciente de parques y jardines públicos, fachadas adornadas con flores, animación de las calles comerciales, etc. .... De una manera general, la ordenación (o gestión) urbana debe inspirarse principalmente en consideraciones biológicas y ecológicas. “

 

    1. 8 - Que se le conceda a esta Comisión la intervención activa para la posible modificación del Código Urbano y el Reglamento de Edificaciones , así como de las instancias municipales para preservar el patrimonio arquitectónico de la ciudad

- Que se agregue la presencia con representantes de Vecinos Afectados Por Obras a la SUBCOMISION DE MORFOLOGIA URBANA REGIMEN EDILICIO, en la que se asesora respecto de problemas que tienen vinculación directa con el Reglamento de Edificación
- Que se agregue la presencia con representantes de Vecinos Afectados Por Obras a la COMISION DE PRESERVACION DEL PATRIMONIO URBANO Y ARQUITECTÓNICO
- Se integre a los vecinos de la ciudad en la comisión para la reformulación del CÓDIGO URBANO

OTRAS CONSIDERACIONES:

  1. Los ciudadanos esperamos que los profesionales a cargo de obras egresados de las universidades públicas y gratuitas se comprometan con el bien común para el bienestar de toda la población que con sus sacrificios y el pago de sus impuestos hemos solventado sus estudios universitarios.
  2. En cuanto a los Colegios profesionales y sus afiliados, esperamos que actúen en defensa de la buena praxis y no a favor de los grupos económicos que incurren en todo tipo de infracciones y cuyo único objetivo es ganar dinero.
  3. Apelamos a los profesionales responsables (arquitectos e ingenieros civiles) para que actúen moral y éticamente frente a esta nueva problemática que genera el boom de la construcción y que aporten todo su saber para mejorar esta situación alarmante.
  4. Rescatamos y adherimos a la Denuncia presentada por el Sr. Jorge Álvarez Beloso en Defensoría de Pueblo de la Prov. de Santa Fe (expte 14281/06). Rechazamos de plano la respuesta que dio la Secretaría de Medio Ambiente de la provincia en relación a: “Ante la pregunta si existe estudio de impacto ambiental contestan;    a) No es exigible la presentación de un estudio de Impacto   ambiental para una obra edilicia en particular dedicada al   uso habitacional. El hecho que se hable de 200 edificios no hace   perder el carácter de particular, ya que son distintos  emprendimientos privados”. A esta altura son muchos más que 200 edificios y si bien son de carácter particular y privado, en su conjunto constituyen una modificación real y de gran impacto en la ciudad, que debe ser estudiado seriamente y sin dilación desde todos sus aspectos, positivos y/o negativos.
  5. Ratificamos en todos los puntos del Documento emitido por Vecinos Afectados por  Obras y que fuera publicado por los medios de comunicación.

 

Finalmente queremos dejar expresa constancia que toda rotura, daño o perjuicio a la pared de un vecino por parte de maniobras de demolición o construcción en la propiedad lindera constituye una grave intrusión a la propiedad privada.
Y que si esto sucede es por acción de los demoledores / constructores y por omisión de autoridades municipales que en primera instancia deben velar por la buena convivencia y el bienestar de todos los vecinos de la ciudad.
Como vecinos seguimos trabajando en este tema y continuamos esperando acciones concretas de reparación y de prevención por parte de: los Constructores/destructores y la Municipalidad de Rosario.

e-mail:  vecinosafectadosporobras@yahoo.com.ar
página web: www.vecinosdamnificados.com.ar

 

 

 

 

 

REFORMAS AL REGLAMENTO de EDIFICACION de ROSARIO.

 Propuesta, sobre demoliciones y derrumbes.  /  Arq. JuanCarlos Sarrabayrouse. / 26.03.07

Derribo de paredes:
4.2.3.3 bis.
A/. No se puede golpear sobre los muros divisorios o linderos, ni a menos de 50cm de éstos, salvo cercos entre patios descubiertos.
B/. Los elementos embutidos en muros divisorios(marcos,caños, vigas, etc), si atraviesan un muro divisorio o lindero a conservar, serán cortados a ras del mismo, y cuando no lo atraviesen, podrán ser extraídos usando herramientas de corte o abrasión, nunca con palancas o percusión directa.
C/. Las paredes trasversales a muros divisorios o medianeros serán demolidas progresivamente desde el centro del terreno hacia los bordes, contra la medianera se dejarán en pie contrafuertes de 30 cm.,hasta que se haya levantado la nueva estructura.

Excavaciones en tierra o arcilla:
4.3.2.2 bis.
A/. Toda excavación para demoliciones, cimientos, submuraciones o subsuelos deberá ser directamente supervisada por profesional matriculado representando a la empresa constructora responsable de la obra. La misma deberá aceptar en todo momento la inspección de representantes técnicos del propietario lindero y/o de la Municipalidad.
Cuando no hubiere empresa constructora, el propietario del terreno deberá designar representante técnico ad/hoc., bajo su directa responsabilidad.
B/. Solo se podrá usar maquinas excavadoras, ni aún para carga de camiones,  cuando el lado mínimo de la excavación sea menor de 5m, y sólo hasta 1m del linde del terreno.
La excavación junto a cimientos y/o la submuración, se harán a pala de mano, por tramos alternados no mayores de 80cm.
C/. No podrá haber en ningún momento más de dos tramos sin submurar en un mismo muro. En tanto no se haga submuración, y hasta 30 días de construída ésta, no se podrá rebajar la zapata del cimiento medianero, previa inspección municipal.
D/. Deberá preverse en caso de posible lluvia, el desagote de las excavaciones por bombeo automático, o bien su cobertura impermeable,  para evitar daños por asentamiento a las fundaciones linderas. En caso de inundación de las excavaciones se procederá , previo desagote, a profundizarlas hasta encontrar terreno con la humedad y resistencia standard. para cimentar.
Sanciones:
El incumplimiento de las normas municipales sobre demoliciones y excavaciones será sancionado con multas de 1 a 20 unidadesCC. Si la inobservancia resulta en daños a propiedades o cosas, se duplicará, y si afecta personas,se triplicará, sin perjuicio de las acciones civiles y/o penales que correspondan.  La empresa o contratista actuante será responsable en primera instancia, y de no haberla , serán responsables el propietario del terreno, sus apoderados y representantes acreditados en la obra.

 

 

 

 

 

 

 

Soporte técnico: Estudio Kluster